Minimalna wysokość wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym

Planujesz zakup mieszkania lub domu? Musisz zaciągnąć w tym celu kredyt hipoteczny? Pamiętaj, że każdy bank w Polsce będzie wymagał od Ciebie tzw. wkładu własnego, który jest swoistym udziałem kredytobiorcy w finansowaniu nieruchomości. Jego minimalną wysokość narzuciła Komisja Nadzoru Finansowego, jednak niektóre banki mogą oczekiwać wyższego. To zależy bowiem od polityki banku, a także samej nieruchomości. Jaki jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2021 i 2022 roku?

Na czym polega kredyt hipoteczny?

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia, jakiej wysokości wkład własny jest wymagany przez banki, musimy w kilku zdaniach przybliżyć sam mechanizm działania kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny polega na zaciągnięciu zobowiązania – często na okres kilkudziesięciu lat – w celu zakupu konkretnej nieruchomości. Na niej też bank dokona zabezpieczenia, czyli ustanowi hipotekę. We wpisie do księgi wieczystej finansowanego mieszkania czy domu, pojawią się prócz danych kupującego, także dane banku.

Jeśli przestaniemy spłacać raty, bank może dokonać przejęcia nieruchomości i w prosty sposób ją sprzedać. Wpis do księgi wieczystej ma także uniemożliwić kredytobiorcy odsprzedaż nieruchomości bez wiedzy i w praktyce zgody banku.

Oczywiście sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, jednak taka transakcja musi zostać rzetelnie rozliczona z bankiem – pieniądze ze sprzedaży trafią do banku, a nie kieszeni kredytobiorcy.

Po co jest wkład własny

Z uwagi na wysokość zobowiązania, a także długość okresu finansowania kredytem hipotecznym banki wymagają od kredytobiorców, aby ci wnieśli część wartości nieruchomości, jako tzw. wkład własny. Ma to na celu zabezpieczenie zarówno banku, który przeznacza na ten cel nierzadko nawet milion złotych, a także samego kredytobiorcy, który wpłacając np. 100 tys. zł, będzie miał do spłaty “tylko” 90 proc.. wartości mieszkania czy domu.

Najtańsze kredyty hipoteczne 2021 / 2022. Bezpłatne porównanie ofert kilkunastu banków – sprawdź teraz.

Ewentualna wpłata oszczędności może być dla kredytobiorcy swoistą motywacją do regularnych spłat kredytu hipotecznego. Strata kilkudziesięciu tysięcy w przypadku porzucenia kredytu zdecydowanie będzie dotkliwa.

Co może być wkładem własnym przy zakupie mieszkania?

Zasadniczo przyjęło się, że najlepszym wkładem własnym będą oszczędności kredytobiorcy, czyli gotówka. I faktycznie znakomita większość kredytów hipotecznych udzielana jest z wkładem w formie gotówki.

Nie oznacza to jednak, że wkładem własnym nie może być np. inna nieruchomość. Wiele banków nie będzie robiła problemu z uznaniem za udział własny: działki, mieszkania czy lokalu usługowego – słowem każdej wartościowej nieruchomości, do której posiadamy pełnię praw.

Minimalna wysokość wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym

Osoby rozważające zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, muszą liczyć się z tym, że banki będą oczekiwały minimum 20 procent wartości nieruchomości, której zakup mają sfinansować. Piszemy minimum, ponieważ w niektórych przypadkach kryterium to może być wyższe, ale o tym za chwilę.

20-procentowy wkład własny narzucony został na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego, która wydając w 2017 roku tzw. Rekomendację S, poniekąd związała ręce bardziej liberalnym instytucjom. Działanie to miało na celu zarówno zminimalizowanie ryzyka powstania bańki na rynku nieruchomości, ale także ochronę systemu finansowego i samych kredytobiorców.
W tej samej Rekomendacji Komisja Nadzoru Finansowego pozostawiła jednak swego rodzaju furtkę, która umożliwia udzielenie kredytu hipotecznego z mniejszym – nawet 10-procentowym – wkładem własnym, jednak niezbędne jest wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, które ma zminimalizować ryzyko inwestycyjne banku.

Minimalna wysokość wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. Niektóre banki mogą oczekiwać 30%, a nawet więcej

Mimo że teoretycznie bankowi powinno zależeń na udzielaniu kredytów, to są sytuacje, w których instytucja będzie oczekiwała od nas wyższego wkładu własnego, niż minimalny narzucony przez KNF.

Taka sytuacja może mieć miejsce z kilku powodów:

• Niska zdolność kredytowa wnioskującego. Jeśli nie posiadamy odpowiednich dochodów lub mamy zbyt duże koszty, a nasza zdolność nie jest wystarczająca na pokrywanie miesięcznych rat, bank może oczekiwać wniesienia wyższego wkładu własnego – to spowoduje zmniejszenie wartości kredytu, a tym samym miesięcznych rat.
• Słaba historia kredytowa. Jeśli dość często spóźnialiśmy się z ratami innych kredytów, często wnioskowaliśmy o inne źródła finansowania, bądź wielokrotnie w krótkim czasie korzystaliśmy z pożyczonych pieniędzy, nasz scoring może nie być “zbyt dobry”. W takiej sytuacji bank może oczekiwać wyższego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.
• Nieatrakcyjna nieruchomość. Słowo nieatrakcyjna nie oznacza brzydka, a wyłącznie ciężej zbywalna. To zależy m.in. od położenia mieszkania czy domu, stanu technicznego budynku, itp. Niektóre banki potrafią dość mocno “wybrzydzać”.

Powodów może być więcej, jednak, jak pisaliśmy już wcześniej, wszystko zależy wyłącznie od polityki kredytowej banku. Poszukując kredytu hipotecznego, warto skorzystać z pomocy niezależnego eksperta kredytowego, który dzięki współpracy z wieloma instytucjami jest w stanie całkowicie bezpłatnie dobrać najlepszą dla nas ofertę kredytową.